неділя, 14 вересня 2008 р.

Ціни на нерухомість в українських мегаполісах відзеркалюють радянське сприйняття житла як спеціальної привілегії, проте невблаганне розповсюдження ринкових умов призведе до їх зниження

«Окреме житло» в радянські часи було чимось на кшталт привілею: для його отримання був потрібний відповідний «блат», великий хабар, висока посада в партноменклатурі чи орден героя соціалістичної праці. Такий стан речей відображав до певної міри феодальну організацію суспільства: КПРС на «радянська держава» в якості феодалів і просте населення СРСР в якості кріпосного люду. Насправді ця система не була такою вже звірячою – нарешті переважна більшість радянських громадян мала якесь житло, хоч при цьому і постійно мріяла про покращення своїх житлових умов. Більше того, багато для кого така система була досить зручною, бо вони чи мали «блат», чи мали можливість «дати», чи були тими, хто «брав» і т.д.

Радянський лад насправді мало в чому був наступним щаблем суспільного розвитку у порівнянні з західним капіталізмом, а скоріше комбінацією вже згаданих феодальних елементів з елементами державного капіталізму та, ніде правди діти, того ж таки соціалізму. Щоправда якраз ці елементи справжнього соціалізму, наприклад такі як досить доброї якості загальна середня освіта, стали першою жертвою колапсу радянської системи на початку 90-х. За цим послідувала трансформація державного капіталізму у дикий. Тільки елементи феодалізму демонструють непогану живучість. Як це і видно на прикладі ринку нерухомості, особливо у найбільших містах України – пропозиція нового житла суттєво обмежується складністю процедури (яка є однією з найскладніших у світі!) отримання дозволів на будівництво та відповідно великими офіційним та неофіційним (хабарним) навантаженням. Зиск від цього мають нечисленні «хазяї життя», чиї рахунки оплачує той «кріпосний» народ, який має нахабність бажати покращити свої житлові умови.

Чому саме ці архаїчні феодальні елементи радянського ладу виявили найбільшу живучість порівняно з більш прогресивними елементами? Мабуть тому, що для їх трансформації необхідно пройти певний еволюційній процес у напрямку до ринкового капіталізму. У випадку ж з більш прогресивними елементами радянської системи, останні спіткала деволюція (еволюція в зворотному напрямку), яка за визначенням відбувається швидше.

Щоб спрогнозувати розвиток цін на житло в українських мегаполісах слід оцінити стан еволюційної трансформації житлової сфери: як довго ще феодальні традиції домінуватимуть і гальмуватимуть поширення ринкових відносин? На думку Ернста Рахарова – до першого істотного зниження цін на житло. Бо якщо уявити (для початку – гіпотетично), що ціни на житло суттєво падають, то це напевне зруйнує очевидні сьогоднішні картельні змови з утримання ціни серед найбільших забудовників та ріелторів – на падаючому ринку, як відомо, кожен сам за себе і рятується як може. Разом з тим, падіння цін автоматично змусить забудовників почати тиснути на уряд та місцеві органи влади з метою спрощення тієї самої феодальної процедури отримання дозволів на будівництво та зниження зборів. Що автоматично відкриє доступ більшому числу гравців на ринок житлового будівництва в майбутньому. У підсумку більш гостра конкуренція забезпечить більш справедливі ціни на житло у майбутньому.

Таким чином залишаються лише питання, чи можливе суттєве падіння цін на житло взагалі, і якщо можливе – то як скоро воно відбудеться? Відповіддю на перше питання є тверде «так». Історія не знає випадків безкризового невпинного зростання цін на будь-що. Завжди приходить момент, коли ціни починають падати. Чи прийшов цей момент для цін на житло в українських містах-мільйонниках, а особливо в Києві? Дуже схоже на те, що правильною відповіддю також буде «так».

Перш за все такі фундаментальні фактори, як співвідношення ціни житла та середньостатичного доходу, чи співвідношення щомісячних платежів у разі купівлі житла в кредит та місячної плати за оренду такого ж житла, говорять про те, що ціни купівлі житла є суттєво завищеними. Київські ціни на житло наразі є порівняно такими ж, як і цюрихскі. В довгостроковому аспекті це можливо тільки в тому випадку, якщо очікувати, що київський рівень середньої зарплатні протягом наступних 10-20 років зрівняється з цюрихским. Такий розвиток подій навряд чи є дуже ймовірним. З іншого боку, кілька нехитрих математичних вправ демонструють, що з точки зору щомісячних платежів на сьогодні десь вдвічі вигідніше орендувати житло аніж купляти його, що є явним сигналом завищеності цін на житло.

З іншого боку, вищевказані фундаментальні фактори в наявності вже декілька останніх років, а обвалу цін на житло до цього часу не сталося. На думку Ернста Рахарова причинами цього були бурхливе економічне зростання в Україні, також бурхливе зростання цін на нерухомість у багатьох країнах світу, насамперед – країнах-сусідах України, а також розповсюдження іпотечного кредитування. Зараз вплив тих же самих факторів на ціни на житло є скоріше негативним. Українське економічне зростання і так напевне постраждає від наразі прогнозованого сповільнення економічного росту в світі, а на додачу до цього останніми тижнями ще посилився негативний вплив від політичної нестабільності. Багато країн світу, серед яких не так далекий від України Казахстан, переживають період падіння цін на нерухомість, в Москві ціни цього року продовжували зростати, але з падінням цін на нафту та після обвалу російського фондового ринку внаслідок кавказських подій можна очікувати і різкого охолодження також на ринку нерухомості. Внаслідок високої інфляції в Україні, а також глобальної кредитної кризи, ставки іпотечного кредитування зросли, звузивши коло потенційних покупців.

Звичайно після довгого періоду стійкого зростання падіння ціни зростають вище за рівноважну точку попиту та пропозиції, яка відображає «справедливу» ринкову ціну. Зачату поштовхом для початку цінового падіння є якась шокова подія, яких на сьогодні в Україні аж з лишком: від краху фондового ринку, до політичної кризи. З історії також відомо, що корекція цін звичайно відбувається досить різко і є доволі глибокою, так що в найнижчій точці падіння ціни є суттєво меншими за рівноважну. Виходячи із вищенаписаного, цей процес в Україні може розпочатися із дня на день. Caveat emptor! (Потенційні покупці – будьте пильними!)

Немає коментарів: