Ціни на нерухомість в українських мегаполісах відзеркалюють радянське сприйняття житла як спеціальної привілегії, проте невблаганне розповсюдження ринкових умов призведе до їх зниження

«Окреме житло» в радянські часи було чимось на кшталт привілею: для його отримання був потрібний відповідний «блат», великий хабар, висока посада в партноменклатурі чи орден героя соціалістичної праці. Такий стан речей відображав до певної міри феодальну організацію суспільства: КПРС на «радянська держава» в якості феодалів і просте населення СРСР в якості кріпосного люду. Насправді ця система не була такою вже звірячою – нарешті переважна більшість радянських громадян мала якесь житло, хоч при цьому і постійно мріяла про покращення своїх житлових умов. Більше того, багато для кого така система була досить зручною, бо вони чи мали «блат», чи мали можливість «дати», чи були тими, хто «брав» і т.д.

Радянський лад насправді мало в чому був наступним щаблем суспільного розвитку у порівнянні з західним капіталізмом, а скоріше комбінацією вже згаданих феодальних елементів з елементами державного капіталізму та, ніде правди діти, того ж таки соціалізму. Щоправда якраз ці елементи справжнього соціалізму, наприклад такі як досить доброї якості загальна середня освіта, стали першою жертвою колапсу радянської системи на початку 90-х. За цим послідувала трансформація державного капіталізму у дикий. Тільки елементи феодалізму демонструють непогану живучість. Як це і видно на прикладі ринку нерухомості, особливо у найбільших містах України – пропозиція нового житла суттєво обмежується складністю процедури (яка є однією з найскладніших у світі!) отримання дозволів на будівництво та відповідно великими офіційним та неофіційним (хабарним) навантаженням. Зиск від цього мають нечисленні «хазяї життя», чиї рахунки оплачує той «кріпосний» народ, який має нахабність бажати покращити свої житлові умови.

Чому саме ці архаїчні феодальні елементи радянського ладу виявили найбільшу живучість порівняно з більш прогресивними елементами? Мабуть тому, що для їх трансформації необхідно пройти певний еволюційній процес у напрямку до ринкового капіталізму. У випадку ж з більш прогресивними елементами радянської системи, останні спіткала деволюція (еволюція в зворотному напрямку), яка за визначенням відбувається швидше.

Щоб спрогнозувати розвиток цін на житло в українських мегаполісах слід оцінити стан еволюційної трансформації житлової сфери: як довго ще феодальні традиції домінуватимуть і гальмуватимуть поширення ринкових відносин? На думку Ернста Рахарова – до першого істотного зниження цін на житло. Бо якщо уявити (для початку – гіпотетично), що ціни на житло суттєво падають, то це напевне зруйнує очевидні сьогоднішні картельні змови з утримання ціни серед найбільших забудовників та ріелторів – на падаючому ринку, як відомо, кожен сам за себе і рятується як може. Разом з тим, падіння цін автоматично змусить забудовників почати тиснути на уряд та місцеві органи влади з метою спрощення тієї самої феодальної процедури отримання дозволів на будівництво та зниження зборів. Що автоматично відкриє доступ більшому числу гравців на ринок житлового будівництва в майбутньому. У підсумку більш гостра конкуренція забезпечить більш справедливі ціни на житло у майбутньому.

Таким чином залишаються лише питання, чи можливе суттєве падіння цін на житло взагалі, і якщо можливе – то як скоро воно відбудеться? Відповіддю на перше питання є тверде «так». Історія не знає випадків безкризового невпинного зростання цін на будь-що. Завжди приходить момент, коли ціни починають падати. Чи прийшов цей момент для цін на житло в українських містах-мільйонниках, а особливо в Києві? Дуже схоже на те, що правильною відповіддю також буде «так».

Перш за все такі фундаментальні фактори, як співвідношення ціни житла та середньостатичного доходу, чи співвідношення щомісячних платежів у разі купівлі житла в кредит та місячної плати за оренду такого ж житла, говорять про те, що ціни купівлі житла є суттєво завищеними. Київські ціни на житло наразі є порівняно такими ж, як і цюрихскі. В довгостроковому аспекті це можливо тільки в тому випадку, якщо очікувати, що київський рівень середньої зарплатні протягом наступних 10-20 років зрівняється з цюрихским. Такий розвиток подій навряд чи є дуже ймовірним. З іншого боку, кілька нехитрих математичних вправ демонструють, що з точки зору щомісячних платежів на сьогодні десь вдвічі вигідніше орендувати житло аніж купляти його, що є явним сигналом завищеності цін на житло.

З іншого боку, вищевказані фундаментальні фактори в наявності вже декілька останніх років, а обвалу цін на житло до цього часу не сталося. На думку Ернста Рахарова причинами цього були бурхливе економічне зростання в Україні, також бурхливе зростання цін на нерухомість у багатьох країнах світу, насамперед – країнах-сусідах України, а також розповсюдження іпотечного кредитування. Зараз вплив тих же самих факторів на ціни на житло є скоріше негативним. Українське економічне зростання і так напевне постраждає від наразі прогнозованого сповільнення економічного росту в світі, а на додачу до цього останніми тижнями ще посилився негативний вплив від політичної нестабільності. Багато країн світу, серед яких не так далекий від України Казахстан, переживають період падіння цін на нерухомість, в Москві ціни цього року продовжували зростати, але з падінням цін на нафту та після обвалу російського фондового ринку внаслідок кавказських подій можна очікувати і різкого охолодження також на ринку нерухомості. Внаслідок високої інфляції в Україні, а також глобальної кредитної кризи, ставки іпотечного кредитування зросли, звузивши коло потенційних покупців.

Звичайно після довгого періоду стійкого зростання падіння ціни зростають вище за рівноважну точку попиту та пропозиції, яка відображає «справедливу» ринкову ціну. Зачату поштовхом для початку цінового падіння є якась шокова подія, яких на сьогодні в Україні аж з лишком: від краху фондового ринку, до політичної кризи. З історії також відомо, що корекція цін звичайно відбувається досить різко і є доволі глибокою, так що в найнижчій точці падіння ціни є суттєво меншими за рівноважну. Виходячи із вищенаписаного, цей процес в Україні може розпочатися із дня на день. Caveat emptor! (Потенційні покупці – будьте пильними!)

Українським політикам необхідно масово записуватись на курси ефективної комунікації, а також проектного та організаційного менеджменту

Протягом останніх декількох тижнів українські громадяни стали свідками опереткової поведінки провідних українських політиків: взаємні голосні звинувачення у зраді національних інтересів, намаганні узурпувати владу, корупції тощо. На жаль, подібні речі вже стали буденними і мало кого в Україні дійсно насторожують. Але в очах спостерігача, що живе в Європі, все це виглядає суцільним божевіллям!

Здається, що вичерпавши весь убогий управлінський потенціал свій, а також своїх фан-клубних команд, трійця українських провідних політиків повністю перейшла під контроль своїх політтехнологів, котрі в умовах, що склалися, не бачать жодної іншої лінії поведінки, як подальша ескаляція конфліктної сюжетної лінії. Іноді складається враження, що ці політтехнологи нічим не відрізняються від сценаристів мильних опер. А може і насправді це одні й ті ж самі люди?

Мильні опери після своєї першої появи в Україні десь 20 років тому на перших порах набули великої популярності геть серед усіх прошарків населення. З часом ці масмедійні продукти колективного задурювання та відволікання від реального життя дещо втратили свою універсальну популярність, але вдосконалюючи свої технології зваблювання, і надалі продовжують домінувати над серцями та умами великих сегментів українського суспільства. І наразі здається, що серіальні технології емоційної комунікації є єдиним методом, яким володіють українські політики. Мабуть тому, що іншому їх не змогло навчити ні їхнє життя, ні їхні технологи. Але ж суспільство втомилося від постійних політичних, часом погано зіграних, істерик!

Останніми прикладами таких істерик можуть слугувати заява президента Ющенка щодо ситуації у Верховній Раді, у якій він просто звинуватив уряд і парламент в антиукраїнській та антиконституційній діяльності; заява прем'єр-міністра Тимошенко щодо подій у Верховній Раді, де вона також просто звинуватила президента (та його оточення) в корупції; чи заява поки все ще лідера опозиції Януковича щодо визнання незалежності Абхазії та Південної Осетії, яка виглядає чимдалі більш незваженою та емоційною, адже жодна країна, навіть союзна до Росії Білорусь досі не наважилась офіційно визнати незалежність спірних грузинських територій. Головне, що кидається у вічі в цих прикладах – це радикалізація та спрощення інформаційного посилу за схемої добро-зло, чорне-біле. Навіть у ситуації, коли промовець повинен усвідомлювати, що з такими його твердженнями не погодиться більше половини його аудиторії.

Ці приклади ілюструють неспроможність відповідних осіб ефективно доносити до аудиторії та членів своїх команд більш складні та менш однозначні інформаційні посили. Їх просто ніхто не навчив методів ефективної комунікації, які не були потрібні в часи, коли існувала «єдина версія правди». Навчитися ефективно доносити складну інформацію до різнопланової аудиторії дуже непросто, але не є чимось неможливим – треба пройти відповідні курси, прочитати відповідну літературу, а потім дуже багато працювати над собою. Найголовне те, що жоден політик не зможе без цього досягти рейтингу популярності 50% і більше.

Те ж саме стосується організації щоденної роботи політика. Чітке визначення пріоритетів, ефективне планування, побудова дійових команд, постановка завдань, призначення відповідальних та контроль за їх виконанням, підкріплені вже згаданою ефективною комунікацією, є передумовами результативної діяльності. Без успішних результатів діяльності навіть харизматичні політики дуже швидко втрачають популярність, а значить і владу, в умовах конкурентної демократії, яка дякувати Богові все ще в наявності в Україні. І знову ж – усьому цьому можна навчитися, якщо дуже захотіти.

На сьогодні ситуація виглядає так, що провідній українській політичній «трійці» вже мало що допоможе. А от претендентам на їхні посади у скорому майбутньому краще вже зараз зареєструватись на відповідні курси та активно штудіювати відповідну літературу.

Росія обрала хибний шлях. В України є шанс обрати інший.

На цьому тижні Росія визнала незалежність Абхазії та Південної Осетії. Поспіх, з яким це було зроблено свідчить про те, що рішення не було продуманим, а скоріше емоційним. Адже жодна інша країна світу, включаючи такі країни-сателіти Росії як Білорусь та Таджикистан, прикладу росіян не наслідували. Тільки Нуго Чавес з Венесуели висловив свою підтримку (а дивовижне за своєю неадекватністю висловлювання підтримки Віктором Януковичем навіть у самій Партії Регіонів не всі сприймають серйозно). Натомість, більшість країн Заходу виступили з різким засудженням російських дій і почали погрожувати санкціями.

Дійсно, сьогоднішня Росія за висловом Константіна Затуліна «більше не потребує західних аплодисментів», але протиставляючи Росію практично всьому цивілізованому світові, кремлівське керівництво робить заручниками ще однієї безглуздої війни все населення країни і ставить під загрозу її майбутнє. Знову основу російської самоідентифікації формують на протиставлені Росії та Заходу. Але це протиставлення є штучним, тому що масована антигрузинська та антизахідна істерія в де-факто контрольованих Кремлем засобах масової інформації, великою частиною ґрунтується на маніпуляції фактами, а іноді – відвертій неправді.

Почнемо з того, що паралелі між Косово та спірними територіями Грузії здебільшого некоректними. Дійсно, коректним буде твердження, що натовскі бомбардування Косова та Сербії в 1999-му році, а також війна в Іраку, були розпочаті без офіційної санкції ООН. Також слід визнати, що обидві ці кампанії були частково направлені на зміну правлячого режиму. Коли в лютому цього року багато країн Заходу визнали незалежність Косова від Сербії, на це також не було формальної ухвали ООН, перш за все через загрозу вето з боку Росії. Все це створило ситуацію, у якій Косово, також як Ірак, потенційно можуть бути використані як виправдання для інших спірних дій.

Але на цьому паралелі закінчуються. Російські «миротворці» в Абхазії та Південній Осетії насправді представляли одну із сторін конфлікту. В той час, як режим Слободана Мілошевича протягом довгого часу переслідував етнічних албанців в Косово та організував етнічні чистки майже на всій території колишньої Югославії, то в результаті конфліктів в Абхазії та Південній Осетії найбільш постраждалою стороною від етнічних чисток виглядає якраз грузинське населення цих територій. Протягом 90-х років Америка та Європа довгий час усіма засобами намагалися уникнути активної участі у конфлікті на Балканах, а коли вони були змушені направити своїх миротворців, то функція останніх полягала скоріше у захисті сербської меншини Косова, зовсім не в роздачі косоварам албанських паспортів. Західні країни протягом декількох довгих років за столом переговорів намагалися досягти згоди, не в останню чергу і з Росією, з приводу майбутнього провінції. Незалежність Косова постала на повістці дня тільки після того, коли ці переговори остаточно провалилися, знову ж таки – дякуючи позиції Росії.

На протилежність до цього, російські «миротворці» навіть не намагалися захищати грузинські меншини в Абхазії та Південній Осетії. Росія не зробила жодної спроби розпочати серйозні переговори щодо майбутнього цих спірних територій. Події, що відбулися після закінчення бойових дій, демонструють ще більший контраст. В 1999-му, після свого вимушеного втручання, західні країни дуже швидко перевели проблему на міжнародний рівень, підключивши ООН та запросивши міжнародних миротворців. Росіяни ж не тільки відмовились переводити конфлікт на міжнародний рівень, та досі незаконно окуповують частину безперечно грузинської території, вони пішли на визнання незалежності спірних територій всього лише через 3 тижні після початку конфлікту.

У російсько-грузинському конфлікті велика частини провини за те, що сталося лежить і на грузинському керівництві. Пан Саакашвілі не мав і не має права беззаперечно обіцяти у будь-якому разі повернути спірні території під контроль Грузії, і його рішення розпочати військову атаку на Південну Осетію під певним кутом зору можна кваліфікувати як злочинне. Проте жодна цивілізована країна не подарує Росії визнання назалежності Абхазії та Південної Осетії, бо це було б прямим заохочуванням агресора та створенням насправді дуже небезпечного прецеденту.

Причому цей прецедент міг би в майбутньому знайти своє застосування і в самій Росії. Чи багато років тому, Сергій Степашин, на той час прем'єр-міністр Російської Федерації, на телеекранах пригнічено вимовляв «ми можемо втратити Дагестан»? Сприяючи дезінтеграції Грузії зараз, Росія закладає міни вповільненої дії, які у майбутньому можуть привести до її власної дезінтеграції.

Події останніх декількох тижнів продемонстрували незрілість, агресивність та короткозорість російського керівництва. Розпаливши антизахідну пропаганду у підконтрольних ЗМІ російські керманичі забезпечили собі беззастережну підтримку серед російського населення, але при цьому відрізали собі всі шляхи назад. Тобто зараз можна прогнозувати щонайменше певний період дуже холодних відносин між Росією та країнами Заходу. За відсутністю співробітництва та західної підтримки Росії буде складніше подолати реальні виклики, що стоять перед нею: швидке скорочення населення, коротка середня тривалість життя, епідемії СНІДу та туберкульозу, велике майнове розшарування, старіння інфраструктури, піднесення Китаю тощо. В результаті нинішня уявна сила Росії досить скоро може перетворитися на фатальну слабкість.

Та наразі ця уявна сила викликає у кремлівських керманичів гостре відчуття зверхності по відношенню до інших колишніх радянських республік. Навіть Білорусь у нинішніх умовах з точки зору Кремля не є достатньо догідливою. Така поведінка російського керівництва практично не залишає Україні іншої можливості, окрім того, щоб шукати свій, але тепер вже однозначно інший шлях. Цим шляхом буде змушений іти будь-який український президент та уряд, якщо вони хоч трохи опікуватимуться національними інтересами. Свідомим українцям треба тільки прослідкувати, щоб претенденти на найвищі керівні посади в державі не розпродали ці інтереси ще по дорозі до своїх посад.

Українські керманичі мають подумати про зміну інвестиційної стратегії

Економічне зростання, яке почалося в Україні у 2000 році, продовжується надшвидкими темпами і зараз. Ще десять років тому переважній більшості українців не вистачало грошей навіть на те, щоб належним чином прогодуватися і багато хто виживав тільки за рахунок присадибної ділянки. Але протягом останніх років багато з них змогли трохи краще одягнутися, придбати нові телевізор, пральну машину, чи навіть авто, майже кожен має мобільний телефон, деякі придбали чи будують собі нове житло. Найбагатші українці також збільшили свої статки більш ніж на порядок: ті хто володів власністю на один мільярд, зараз мають щонайменше десять. Незважаючи на очевидне зростання майнової нерівності можна впевнено казати, що економічне зростання останніх 8 років позитивно вплинуло на на всі прошарки суспільства. Згідно однієї приказки, популярної у фінансовому світі: морський приплив піднімає усі кораблі, незалежно від розміру.

При цьому більшість українців, сприймаючи покращення останніх років як щось самозрозуміле, і надалі скаржаться щодо свого майнового стану, найчастіше посилаючись на швидке зростання цін. Тим не менш, згідно даних Держкомстату, реальні наявні доходи населення в першому півріччі цього року зросли майже на 15% (!), що є дуже і дуже високим показником, особливо враховуючи, що економіка України за цей час виробила товарів та послуг тільки на 6 з лишком відсотків більше, ніж торік. Створюється враження, що багато українців, вередуючи щодо «нескінченних злиднів», насправді у своїх діях керуються очікуванням, що швидке зростання доходів продовжуватиметься і надалі нескінченно довго. Причому прості українці в цьому не поодинокі: схожими очікуваннями до останнього часу керувалися і найбагатші українці, і залежні від останніх українські політики. Інакше ми б не бачили такої жорсткої боротьби за за владу і власність протягом останніх місяців. Як приклади можна навести боротьбу за Одеський припортовий та Турбоатом, нафтогін Одеса-Броди, континентальний шельф тощо.

Але як і погода не може бути гарною вічно, так і соціально-економічний розвиток рідко обходиться без криз. Які дуже часто починаються з зовнішнього поштовху. Наразі наслідки подій в Грузії додали ще один великий політичний ризик до букету вже наявних економічних у вигляді світової фінансової кризи та подорожчання енергоносіїв (хоча останні з середини липня знову дещо подешевшали). Те, що український фондовий ринок з моменту свого пікового значення наприкінці минулого року ще до подій в Грузії втратив майже половину своєї вартості, а також стагнація ринку нерухомості протягом цього року, є сигналами того, що безупинне швидке зростання не є реальним. Події в Грузії породили новий надпотужний ризик – ризик втрати самої українській незалежності з найдраматичнішими і найруйнівнішими наслідками. На цьому фоні подальша боротьба без правил за свою частку ренти від потенційного майбутнього економічного зростання виглядає як бійка за найкращу каюту на Титаніку.

Висловлюючись все тим же фінансовим жаргоном, українським керманичам зараз слід дуже міцно замислитись над зміною своєї «інвестиційної стратегії»: зі стратегії швидкого нагромадження та захоплення нових активів до стратегії їхньою довготермінового збереження. Це значить – домовитись між собою за круглим столом про ненапад і гуртом вжити заходів для забезпечення державної безпеки та сталого зростання добробуту: розпочати державну політику толерантної дискусії та примирення між Сходом та Заходом, Північчю та Півднем, та нарешті провести вже давно усім відомі реформи в економіці та системі урядування. Якщо ж вони вкотре виявляться нездатними домовлятися та йти на компроміси, то може статися так, що через деякий час усім, що вони та їхні олігархічні спонсори так «тяжко нагромадили» за часи української незалежності, прийдеться ділитися з великий братом. «По-братски».